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Auch ältere Mietrückstände können zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses führen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.7.2016 (Az. VIII ZR 296/15) entschieden, dass § 314 Abs. 3 BGB, welcher vorsieht, dass Dauerschuldverhältnisse binnen einer angemessenen Frist (in der Regel geht man von maximal 14 Tagen aus) ab Kenntnis vom Kündigungsgrund gekündigt werden müssen, im Wohnraummietrecht nicht anwendbar ist. Wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat, sind bereits dem Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB zeitliche Schranken für den Ausspruch einer Kündigung nicht zu entnehmen. Diese Feststellung ist konsequent und folgt dem »Buchstaben des Gesetzes«. Im Ergebnis steht damit fest, dass auch ein verzögerter Ausspruch einer Kündigung nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechtes führt. Dies bedeutet allerdings für nicht zahlende Mieter, dass sie sich auch nach einem gewissen Zeitablauf nicht sicher sein können, dass das Mietverhältnis nicht doch durch Kündigung beendet wird.

Harriet Pigorsch, 18.8.2016

Keine Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Gewerbemietverhältnis bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Gewerberäumen

Das Oberlandesgericht Celle hat mit Beschluss vom 13.7.2016 (Az. 2 U 42/16) entschieden, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung (gemeint ist hier vornehmlich das Urteil des BGH vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14 zur Unwirksamkeit formularvertraglicher Überwälzungsklauseln betreffend die Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung) auch auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar ist. Das OLG Celle folgt damit in konsequenter Anwendung dem vom BGH eingeschlagenen Weg der strengen Klauselkontrolle.

Harriet Pigorsch, 18.8.2016

Zur formellen Fehlerhaftigkeit einer Betriebskostenabrechnung – der Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung  

Mit Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.1.2016 zum Az. VIII ZR 93/15 hat der BGH entschieden, dass es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt, wenn der Vermieter die Gesamtkosten angibt, welche er auf die Wohnungsmieter der entsprechenden Abrechnungseinheit umlegt. Der Vermieter muss die nicht umlagefähigen Kostenanteile nicht mehr angeben und erläutern! Insoweit ändert der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung und senkt damit die Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung weiter.

Die Problematik nicht umlagefähiger Kostenanteile, deren Absetzung und die diesbezüglichen Rechenschritte ist mithin nur noch eine Frage der materiellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung und führt nach Ende der Abrechnungsfrist nicht mehr zu einem Nachforderungsausschluss zu Lasten des Vermieters.

Damit gibt es kaum noch formelle Fehler einer Betriebskostenabrechnung. Der Bundesgerichtshof macht mit dieser Entscheidung wiederum deutlich, dass der Mieter, um begründete Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung vorbringen zu können, grundsätzlich der Belegeinsicht bedarf. Anders wird der Mieter kaum noch fehlerhafte Umlageansätze identifizieren und sodann monieren können.

Harriet Pigorsch, 10. März 2016